深圳城市更新项目的历史遗留问题
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一、现状土地权属的历史遗留问题
二、现状建筑物产权的历史遗留问题
三、拆迁问题
笔者按：
深圳城市更新项目的收并购市场在近几个月又火了起来，跟以往不同的是，这一波转让的项目大多来自已爆雷或者现金流紧张的百强房企，项目也比以往优质了许多。我们注意到，这一轮并购潮的收购方中，传统的房企并不多见，外地的一些有实业基础或者从实业转型过来的中小房企倒兴高采烈地涌入深圳抄底。
深圳的城市更新因独特的历史、政策等原因而存在很大的特殊性，在2016至2018年的行业上行期，很多外地来的百强房企都通过收并购等方式在深圳拿下了更新项目，但绝大多数都因水土不服等原因最终选择撤出。此波更新项目的收购潮中，新一批的外地房企是否真的能吃下深圳的更新项目，目前仍有待时间论证。当然，就深圳城市更新项目的收购本身而言，我们认为最重要的还是要对各种关键性历史遗留问题进行甄别以判断项目的可行性，以下就我们在城市更新项目的投资和投后管理过程中遇到的相关难题进行举例和分析：
一、现状土地权属的历史遗留问题
深圳的城市更新项目中，合法用地面积（即五类地）比例达到60%是更新项目立项的前提条件，合法用地面积不足时，一般都是通过调入非农建设用地或征地返还用地指标、外部移交用地、简易处理、老屋村范围认定等方式来解决。需注意的是，在合法用地的解决过程中，一些土地存在的历史遗留问题很难处理，因此经常出现更新项目遇到这类问题导致项目无法推进的现象。
说起深圳的土地产权历史遗留问题，就不得不提及1992年关内统征和2004年关外统转这两个历史节点。深圳在推进农村城市化进程中，曾于1992年将关内约300平方公里的农村集体土地一次性征为国有土地，并约定返还给村集体一定比例的建设用地，也即我们常说的“征地返还地”，但因为用地紧张，政府无法安排所有的征返地，由此导致目前存在悬空的征返地指标。2004年深圳宣布关外宝安、龙岗两区城市化工作完成，农民办理农业人口转为非农业人口，原农村集体经济组织按照现有经济关系改制为股份合作公司，同时宣布转地后的土地纳入国有土地储备统一管理，并规定了非农建设用地的划定程序和转地各项补偿的使用管理办法。至此，非农建设用地指标在关外应运而生。由于统征补偿的用地不足而出现悬空指标、统转出现村集体外卖地和集体用地实际占用人不接受相对较低的政府补偿标准，进而导致大部分土地都存在征地转地历史遗留问题和权属纠纷，而未能完全厘清土地上的经济关系，最终导致村集体手上同时掌握了合法用地和未完善征转手续的用地这两种土地。
在目前的城市更新实操中，这种未厘清经济关系的集体土地需要经过完善征地手续后才能将土地性质变为国有以进行开发建设，在拆赔方面，以村集体的外卖地为例，未征转用地以及地上物业的拆赔需要妥善处理，具体操作方式可以参考西政资本2021年10月29日发布的《城市更新项目中村集体外卖地的拆赔处理》一文相关内容。另外，非农建设用地指标涉及参与城市更新项目或土地整备利益统筹项目的，指标一般都只能落在本街道范围内的项目，也即非农指标原则上不得跨街道安排，不过实操中如果出现类似观澜几个街道原来是由一个街道拆分出来的情况，则仍旧可以跨街道调整。
二、现状建筑物产权的历史遗留问题
在城市更新项目中，被拆迁物业主要有红本房、绿本房、两规处理的物业以及其他各类历史遗留违法建筑等，因物业权属性质不同时拆赔对价也有差异，因此对现状物业的权属性质一定要有充分的了解。
（一）房地产代用证
深圳发展历史上为活跃房地产市场、缓解“发证难”的问题，1994年4月22日深圳市规划国土局发布了《关于加快房地产登记发证的通知》（深规土字[1994]144号），明确提出凡向开发公司购买经批准预售的市场商品房，业主已付清房款的，即给予登记发证，即房地产证（代用），俗称“楼花证”。这是一种临时性、过渡性的房地产权证明，其特点为房地产登记部门给权利人发放证书时，在“房地产证”上加注“代用”字样，证载权利人可以对房屋进行转让、抵押或者出租，在权利人换取正式的“房地产证”时，“房地产证（代用）”将被收回。这种特殊的权属证明是深圳房地产市场历史遗留问题的代表。
深圳市政府为解决历史遗留问题先后颁布了《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》（深府 [2004] 193号）、《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府[2010]66号），明确已发房屋所有权证或者房地产代用证的，完善初始登记后，方可换发房地产证。“房地产代用证”可作为房屋权属的证明文件之一，但尚不能据此上市流通，在拆迁过程中，如开发商需要跟“房地产代用证”的证载权利人签订拆迁协议，则须在协议中予以明确约定，敦促业主方按相关政策规定，完善初始登记，换发正式的不动产权证明。实操中如存在依据现存政策仍无明确路径办证的，业主方应当根据深府 [2004]193号、深府 [2010]66号等规定，及时与主管部门联系、沟通，根据有关部门意见进行处理，必要时可通过诉讼等司法途径确权；开发商则需要在核查的过程中，严格履行法定的通知、公示程序，减少产权不清所带来的法律风险。
（二）绿本房
目前市场上的绿本房大致可分为两类。一类是“政策性住房”，如各类保障房、经济适用房等。这类房屋获得“绿本”主要是基于政策因素，业主当初购买的就不是完整的房屋产权。根据《深圳市保障性住房条例》、《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》等规定，在满足一定的政策条件下，业主可通过补交土地出让金、房屋增值收益的方式实现“绿本转红本”，正式进入市场交易。另一类是“历史遗留违法建筑”，根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》及相关实施细则，符合一定条件的历史遗留违法建筑，在依法办理相关产权确认手续并补交罚款、地价款的情况下，业主可获得“绿本”房产证。根据业内人士的反馈，这类“绿本房”目前暂未见到“绿本转红本”的实例。
自2021年9月27日深圳规自局发布《关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》以来，存量城市更新项目中的历史遗留违法建筑的权利人核实工作成为了当前城市更新项目的工作重点。在产权注销过程中，房地产登记机构需对绿本房的房产证号、房屋位置、房屋权利人等房屋自然状况、权利状况是否与产权登记簿所载一致进行核查，所以在拆迁补偿合同中对房屋相关描述应当完全与房产证证载信息一致，如证载面积、房产证号、房地产名称等。目前实操中经常出现绿本房的权益已实际发生“转让或买卖”的情形，因此针对物业的证载权利人与实际占有人不一致的情况，尤其是针对物业实际占有人的货币或物业补偿要求需做特别的处理。
1. 实际占有人选择货币补偿
首先应由证载权利人与项目公司签订货币补偿的拆迁安置补偿协议（全部协议文本由项目公司持有），项目公司获得证载权利人经公证的注销房地产授权委托书及放弃房地产权益声明。其次将拆迁补偿的款项转入证载权利人银行账户（主要是项目公司成本扣除方面的合规要求）后马上转给（即补偿给）实际占有人，付款节点应当尽量与项目推进程度相适应，如设置合同生效、房屋交付、实施主体确认完成、产权注销等付款节点，最终以双方协商结果为准。最后，项目公司与实际占有人、证载权利人以三方协议的形式就拆迁补偿的过程及权益承受情况进行书面确认。值得注意的是，在付款实操层面，一般都是支付一定代价找证载权利人（或经街道办核实的无不动产登记物业权利人）以其名义到银行开户，开发商/项目公司支付拆赔款至上述权利人账户后再马上转出给实际房屋的占有人，同时操作方面还需要找熟悉的银行充分配合。
2. 实际占有人要求物业回迁补偿
（1）完成回迁后过户至实际占有人名下。首先与证载权利人签订拆迁安置补偿协议，补偿方式为产权置换，在房屋修建完毕后将回迁房屋产权办理至证载权利人名下，再由证载权利人过户至实际占有人名下，整个交易结构由项目公司、证载权利人及实际占有人以三方协议的形式确定。涉及的装修补偿费、搬迁费及过渡期安置费等由证载权利人委托实际占有人收取。其中若涉及税费问题、购房指标问题应在签约时明确，避免后续争议影响项目推进。
（2）完成回迁安置房的开发建设后由实际占有人向项目公司买受。在证载权利人提供签订的货币补偿的拆迁安置补偿协议，项目公司获得证载权利人经公证的注销房地产授权委托书及放弃房地产权益声明等材料后，项目公司向证载权利人账户转入货币补偿后转给实际占有人，待更新项目具备回迁入伙条件时，实际占有人持项目公司向其支付的货币向项目公司回购房屋。适用该补偿方式进行补偿的，应根据具体情况综合考虑购房指标、税费及过渡期安置补偿费等问题。
（3）分割项目公司可控的无产权证书房屋的若干建筑面积至实际占有人/买受人名下（实际需在村股份公司的配合下完成“确权”），以该部分分割所得建筑面积作为补偿依据，具体补偿内容以实际占有人买受证载房屋可获得的补偿面积、金额为准。进行上述操作的，除应事先获得证载权利人签署的货币补偿拆迁补偿协议、放弃房地产权权益声明书及经公证的注销房地产证委托书外，还应考虑所在区域的确权政策，确保上述操作的可行性。上述操作能够保证实际占有人获得的房屋为回迁房屋，并有效避免了涉及的购房指标、税费等问题，不过在今年深圳市发布《关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》后，这种方式的操作需视村集体和街道办的“配合”或“认可”程度而定。
除上述情形外，证载权利人为企业且存在经备案的购房、分房协议的绿本房拆迁补偿，通常都是按以下思路解决：证载权利人为国企或农村集体经济组织继受单位的，存在分房购房协议且在政府部门有备案信息的，在完成企业内部的决议、审批程序后，与有关政府部门沟通，以历史遗留问题的思路进行解决。能按照历史遗留问题思路解决的，由项目公司、证载权利人与分房业主签订三方协议落实拆迁安置补偿有关事宜；如政府部门不同意按照历史遗留问题思路解决，则在完成企业内部决议、审批程序后，参照已买卖绿本房思路进行处理。
（三）单位福利房
“福利房”是计划经济时代的产物，当时企事业单位将自建房屋以单位福利的形式分配给职工，职工以远低于市场价的规定价格购买，从而对购买的房屋享有部分产权。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条规定：“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有”。所以从理论上说，单位“福利房”的产权可归个人所有。
然而，在城市更新项目实操中，经常会出现“单位在分房时并未登记到小业主名下，而是继续登记在单位名下”的情况。此时，如果开发商仅按照产权登记现状与单位签订拆迁补偿协议，并以此向相关职能部门申请项目立项、实施主体，虽从合规方面不存在问题，但如此操作必然导致大量小业主的异议，后续的拆迁工作也将难以进一步推进。从减少纠纷，清除后续障碍的角度出发，一般在实际操作中，开发商可根据单位、业主提供的证明材料，经与国土、住建等部门核实后，再直接与小业主签订拆迁补偿协议；亦或是参考集体物业的处理方式，由单位出面协调解决小业主层面的拆迁赔偿。在解决历史遗留问题、理清房屋产权关系之后，才可能推动或盘活城市更新项目。
三、拆迁问题
在城市更新项目的推进方面，拆迁难度是最重要的一个衡量标准，针对钉子户的问题，自2021年3月1日起施行的《深圳经济特区城市更新条例》还创设了“个别征收+行政诉讼”的制度，不过被拆迁方（物业权利人）之间的纠纷问题依旧是个老大难的问题。除此之外，因项目的拆迁所涉的拆赔对价、拆迁时间等直接影响着项目最终能否赚钱，因此对拆赔对价的财税处理在算账层面也需要有充分的把握。
（一）拆迁补偿安置主体纠纷的影响
在城市更新项目中，由于项目用地来源复杂、报建不规范、产权登记不完善、补偿不断升高等原因，补偿安置主体纠纷近年来屡见不鲜。
最高人民法院在《当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（法释【2005】9号）对此类纠纷的裁判规则作出进一步明确规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，……”这一规定至今仍有法律效力，并通行于现阶段各级法院的司法实践。深圳城市更新项目中，当事人对待拆物业权利主体产生争议，未与拆迁人签订拆迁补偿安置协议而提起民事诉讼的，深圳法院在审理此类案件时，也是严格地遵照上述法规、司法解释的规定，一审法院对此类案件一律裁定驳回起诉，二审法院则驳回上诉，维持原裁定。
目前深圳城市更新实操中，在城市更新计划申报和实施主体确认阶段，城市更新主管部门最后都会对权利主体对外公告，如有人对公告内容提出异议，城市更新主管部门将停止对争议项目的审核，直至争议解决或进行项目风险评估。如此一来，旧改项目的审核进程将会因此而拖延，甚至搁置，从而增加项目运作的时间、资金成本。故开发商在建筑物确权时，应注意相关法律文件的性质，如两证一书，仅为政府对建房行为的性质许可，并不是确定房屋权属的凭证，效力绝不等同于房地产证或房屋所有权证。对于此类房屋，应在权属摸底时，充分发挥开发商的能动性，了解实际情况后结合所在区的政策制定专项方案。
（二）拆赔对价对项目经济效益的影响
1. 纳税影响
（1）增值税
拆迁补偿安置在增值税层面的扣除主要是看其货币补偿部分能否被认定为拆迁补偿费用而计入土地成本，从而抵减增值税销售额。从实操层面来看，只要能够取得相应的扣除凭证及对应的底层书面证明材料（如发票、合同等），货币补偿的部分即可进行增值税扣除。
（2）土地增值税
货币补偿部分与增值税的逻辑一致，只要能够取得相应的扣除凭证及对应的底层书面证明材料（如发票、合同等），货币补偿的部分即可被列入“土地征用及拆迁补偿费”进行扣除。物业补偿部分在土增税的扣除中按“同进同出”处理，一般来说只要真实发生且证明资料充足，即可视同销售确认收入，同时确认对应的成本并加计扣除。
（3）企业所得税
货币补偿部分一般可以列入土地成本中一同计入主营业务成本，在所得税税前扣除。物业补偿部分一般按“同进同出”处理。
2. 利润影响
在目前的市场行情下，收购的城市更新项目最终的运作收益是收购方重点考虑因素，而在已批容积确定的情况下，拆迁补偿安置就成为了影响可售建筑量进而影响项目收益的关键因素。以我们操作的项目为例，项目在过专规至实施主体确认的期间，村民在项目内疯狂进行加建导致现状建筑量暴增，由此会加重拆迁补偿安置的负担，项目算不过账因而没有开发商愿意买单，最终只能搁置。
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